Свободная планировка предоставляет возможность обустроить квартиру максимально удобно для ее владельца. Однако, проведение строительных и ремонтных работ на объекте должно будет соответствовать требованиям закона. Свободный вариант перепланировки не всегда освобождает от сложных процедур согласования.
В законе нет определения «свободной планировки», а в договорах на долевое строительство под таковой обычно понимается:
Также договором может быть предусмотрена свободная планировка без какой-либо детализации внутренней структуры помещений. Это не запрещено законом.
Что означает наличие соответствующих формулировок в ДДУ на практике? Многие домовладельцы ожидают, что при свободной планировке они будут вправе определить внутреннюю структуру помещений на свое усмотрение. Однако, это ошибочная точка зрения. Реального пространства для маневра при обустройстве «свободного» жилья после покупки или приемки от застройщика не так уж много. Есть разные ограничения — рассмотрим примеры наиболее значимых:
Для справки: в плане квартиры, который прилагается к ДДУ, могут быть приведены рекомендуемые (не нарушающие указанных выше и прочих нормативов) границы внутренних помещений. В ходе последующей перепланировки (или первичной планировки) можно ориентироваться на них, чтобы избежать проблем с согласованием. Кроме того, схемы размещения ограждающих конструкций и перегородок отражаются в проектной документации (подп. «ф» п. 14 Состава разделов, утвержденного постановлением Правительства России от 16.02.2008 № 87).
Собственно, само по себе обустройство помещений при изначально свободной планировке — это перепланировка (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). И в установленных законом случаях она, действительно, требует согласования.
Перепланировка, в том числе при свободном варианте, может быть проведена (условимся, что это происходит в российской столице):
В числе работ, которые попадают под схему без согласования — устройство ненесущих перегородок (п. 19.6.1). Как раз один из самых распространенных типов работ при «свободной» перепланировке.
На фактически проведенные работы в МЖИ оформляется акт, подтверждающий законность перепланировки. Главный обязательный документ для его получения — эскиз (п. 19.4).
Пример согласуемых работ: обустройство перегородки, создающей сверхнормативную нагрузку (п. 2.2.9).
Законность перепланировки и в этом случае удостоверяется актом. Но чтобы его получить, потребуются гораздо более сложные в сравнении с эскизом документы — проект перепланировки, техническое заключение (п. 2.5.1.1.1.7, 2.5.1.1.3.7 Административного регламента по постановлению № 508-ПП).
Аналогично, для подтверждения законности работ потребуется акт, и для его получения в МЖИ понадобится техническое заключение (п. 16 Требований).
При этом, поскольку предварительное согласование по общему правилу обязательно, на домовладельца выписывается штраф — до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Даже если был успешно оформлен акт.
Несмотря на то, что процедура согласования перепланировки (либо ее узаконивания) довольно детально прописана в законодательстве, на практике владелец квартиры может иметь сложности, обусловленные практикой взаимодействия с МЖИ и другими участниками правоотношений в сфере жилищного строительства.
На что стоит обратить внимание — применительно к объектам в Москве:
В чем сложность: многие столичные новостройки не проходят техническую инвентаризацию, и паспорт на них не оформлен.
Как получить техпаспорт: обратиться в городское БТИ или к специализированному поставщику услуг по инвентаризации.
В чем сложность: при такой структуре помещений может быть затруднено составление проекта перепланировки, который затем будет изучаться МЖИ при согласовании. Так, в проекте нельзя будет предусмотреть расширение санузла за счет присоединения площади коридора из-за того, что коридор юридически отсутствует.
Что делать: попросить застройщика предоставить технический план, в котором помещения будут корректно разграничены. Если откажется — инициировать выдачу техплана в судебном порядке. Либо, опять же, обратиться в городское БТИ, чтобы заказать там план, в котором помещения разграничены.
Особенно это касается ипотеки. Представители банка могут проверить объект, и если обнаружат явное несоответствие проведенных работ нормативным требованиям — будет отказ в одобрении ипотечной сделки.
Что делать, если запланирована последующая продажа квартиры: убедиться, что перепланировка соответствует требованиям, а также обеспечить ее согласование в установленном порядке. Даже если изначально жилье продавалось как имеющее «свободную» планировку.
Таким образом, несмотря на привлекательность самой формулировки «свободная перепланировка», на практике проведение любых строительных или ремонтных работ в квартире может привести к правовым последствиям. При этом, юридические механизмы согласования перепланировки — в том числе, если планировка свободная, достаточно хорошо отработаны.
Обратившись к опытным специалистам по перепланировке, вы получите необходимую консультационную и юридическую поддержку в обеспечении соответствия жилого объекта требованиям, установленным законом. Наши сотрудники помогут вам составить необходимую документацию, а также осуществить взаимодействие с организациями, ответственными за учет данных по объектам недвижимости.