Разработка проектной документации

Оказание услуги по разработке проектной документации включает ряд ключевых задач, выполняемых проектной организацией. Ознакомимся с их особенностями подробнее.

Архитектурное проектирование объектов

Решая данную задачу, проектировщик вырабатывает оптимальную архитектурную концепцию, а также подбирает подходящие планировочные решения для строительства. Разработка проектной документации на данной стадии призвана обеспечить:

• точное моделирование проекта (используя в том числе BIM-решения и 3D-модели);
• интеграцию архитектурных решений с инженерной документацией;
• полноту разработки качественной документации;
• проектирование помещений при достижении максимальной функциональности площадей и высокого уровня комфорта для людей;
• энергоэффективность объекта;
• безопасность эксплуатации объекта;
• соответствие решений действующим стандартам.

Большое значение в рамках проектирования уделяется изучению возможностей бюджета заказчика для строительства объекта. С учетом его объема определяется оптимальный спектр архитектурных решений.

BIM-моделирование: сущность и особенности

Визуализация в средах BIM является современным стандартом в сегменте архитектурного проектирования. Именно благодаря цифровой модели повышается точность выявления противоречий между разными типами проектной документации, обеспечивается оптимизация бюджета. Также повышается качество рабочей документации в ходе ее разработки.

Современные BIM-решения обеспечивают:

• высокую степень детализации конструктивных элементов проектируемого объекта (вплоть до размещения элементов крепежа);
• информативность описаний по каждому элементу (отражаются самые разные типы данных — в том числе материал изготовления, срок службы, рыночная цена);
• точное отражение визуальных характеристик объекта в содержании разделов проектной документации, ведомостях;
• проверку корректности геометрических параметров, дублирования элементов, накладывания их друг на друга;
• обеспечение трансфера моделей в обслуживающую организацию после ввода объекта в эксплуатацию.

На основе BIM формируется модель AIM (Asset Information Model), которая обеспечивает эффективное управление объектом при оптимальном бюджете.

H2 Проектирование инженерных сетей

Представлены они могут быть разными типами систем — вентилирования, отопления, водопроводом, электрическими сетями. Качество проектирования напрямую определяет эффективность каждой из них.

Процесс проектирования имеет четкую взаимосвязь с первым направлением деятельности — поскольку, как мы уже отметили выше, важно обеспечить отсутствие противоречий между архитектурным и инженерным проектами для строительства. Как в части технической совместимости решений, так и в плане эстетического соответствия архитектурной концепции и предлагаемого инженерного оборудования.

В числе ключевых задач при разработке проектной документации в части инженерных систем:

• обеспечение удобства расположения и обслуживания инженерных узлов;
• оптимизация расчета мощностей — так, чтобы не было необоснованного роста объема сметы, но при этом ресурсы в полной мере обеспечивали запросы потребителей;
• опять же, энергоэффективность (в части динамики потребления коммунальных ресурсов).

Если на этапе архитектурного проектирования ключевую роль играет соответствие разделов проектной документации ГОСТам и иным стандартам, то в инженерной части важно также учитывать соответствие проекта доступным объемам коммунальных ресурсов. Фиксируются они в документах от ресурсоснабжающих (гарантирующих) организаций, и в ходе выполнения инженерного проекта нужно учитывать имеющиеся ограничения.

Разработка сметной документации

Сметная документация разрабатывается для того, чтобы наглядно расписать стоимостную составляющую проекта. В смете для строительства отражены цены работ, материалов в необходимой детализации (вплоть до крепежа и расходников). При составлении сметной документации важно:

• учитывать актуальные данные, отражающие стоимость выполнения работ и материалов (с учетом строительных нормативов, рыночных предложений);
• исключить дублирование позиций (как и применения лишних коэффициентов к ценам);
• воспроизвести смету в той логике, что соответствует структуре проекта — так, чтобы обеспечить ценовую прозрачность проектирования.

Профессионально подготовленная, состоящая из информативных разделов смета сведет к минимуму время на принятие решений о финансировании проекта — как самим его инцииатором, так и его партнерами (инвесторами, кредиторами). Соответственно, создание качественной сметной документации ускорит начало строительства объекта с перспективами ускоренного ввода в эксплуатацию.

Что нужно для подготовки проектной документации к экспертизе

В большинстве случаев проектная документация подлежит экспертизе на уровне государственных и частных организаций. Главные задачи проектной организации в рамках подготовки проектной документации к экспертизе следующие:

1. Обеспечение соответствия проекта стандартам и требованиям федерального законодательства (а в ряде случаев и нормативов, принятых на международном уровне — например, принятых органами ЕАЭС).

Так, постановлением Правительства России от 16.02.2008 № 87 определены требования к структуре разделов проектной документации и их содержанию. Также учитываются требования:

• ГОСТ Р 21.101-2020;
• ТР ЕАЭС 038/2016;
• СП 20.13330, 54.13330, 4.13130 и иных стандартов.

Важно опираться на актуальную правовую базу. На практике могут применяться как те стандарты, что приняты десятки лет назад, так и совершенно новые нормативы (особенно регулярно обновляемые в части требований к энергоэффективности объектов, их защищенности при нештатных ситуациях).

Особенно тщательно эксперты проверяют инженерную документацию, поскольку она отражает использование инфраструктуры, напрямую влияющей на комфорт и безопасность граждан. Ошибки и несоответствия в такой документации, ошибки при формировании состава ее разделов — регулярная причина отказа в экспертном согласовании после разработки.

2. Оперативное взаимодействие с экспертными органами, которые могут направлять замечания или предписания по проекту.

Важно организовать внимательный учет поступающих сообщений для подготовки содержательных ответов на них. Если говорить об устранении серьезных замечаний — информировать проверяющих о возможном увеличении сроков выполнения доработки проекта.

3. Поддержание статуса проектировщика.

В большинстве случаев для разработки документации и ее подготовки к экспертизе требуется членство проектировщика в СРО. Оно бессрочное, однако, организация должна соответствовать многим требованиям для поддержания правомерности включения в саморегулируемую структуру. Например:

• иметь специалистов, входящих в реестры НОПРИЗ, НОСТРОЙ;
• оплачивать членские взносы;
• обеспечивать функционирование системы контроля над качеством документации в ходе ее разработки.

Как выбрать поставщика услуг по разработке проектной документации с учетом современных требований рынка? Для этого можно ориентироваться на ряд базовых критериев.

Как выбрать проектную организацию?

При выборе подходящей проектной организации следует, в первую очередь, учитывать:

1. Реальный опыт проектировщика, оказывающего услуги по подготовке документации:

• во взаимодействии с экспертными организациями (которые могут иметь региональную специфику, поскольку Москва требования устанавливает одни, а в отдаленных от столицы субъектах — они часто другие);
• во взаимодействии с органами, согласующими вопросы выполнения работ на объектах культурного наследия, а также охраняемых территориях;
• в подготовке документации и обеспечению ее экспертного согласования по типам объектов, которые аналогичны объектам конкретного заказчика, направившего задание.

Жилое здание, объект коммерческой, промышленной недвижимости, линейное сооружение — имеют специфику в части разработки и согласования документации. В отношении каждого типа сооружения могут действовать особые требования и нормы — по энергоэффективности, безопасности, шумозащите и иным характеристикам объектов. Их знание (как и практические навыки обеспечения соответствия этим требованиям в различных разделах проектной документации) повысят вероятность оперативного получения экспертного заключения.

3. Готовность включать в договор квалифицированное экспертное сопровождение проектов (поскольку даже при положительном экспертном заключении возможно проведение корректировки документации).

4. Состав штата организации (в котором должны быть собственные эксперты как для выполнения архитектурных проектов, так и для решений задач в инженерном направлении).

Значимым конкурентным преимуществом проектировщика будет готовность к предварительной экспертизе разрабатываемой документации. Данная процедура заранее позволит выявить риски при последующем взаимодействии с официальными экспертными организациями.