Техническое обследование зданий и сооружений

Техническое обследование строительного объекта проводится с учетом строгих стандартов, но при этом предполагает индивидуализацию результатов работы специалистов. На основании документации по итогам процедуры собственник объекта недвижимости получает ценную информацию по вариантам дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.

Сущность и назначение технического обследования строений

Техническое обследование — комплекс процедур по получению и исследованию информации о строительном объекте, которая позволяет установить степень его целостности, безопасности эксплуатации, а также необходимости проведения ремонтных работ либо реконструкции.

Техническое обследование зданий и сооружений:

• носит всесторонний характер (собираются данные о состоянии всех частей постройки — фундамента, стен, перекрытий, инженерных систем и прочих конструкций);
• может включать направления работы, связанные со сбором информации не только методом измерения на объекте, но и получением данных в лабораторных условиях;
• производится с учетом действия стандартов (ГОСТ 31937-2024, СП 13-102-2003);
• предполагает использование специализированного, высокоточного оборудования (дальномеров, тепловизоров, дефектоскопов);
• производится высококвалифицированными специалистами (имеющими допуски СРО).

Обследование чаще всего бывает обусловлено:

• запланированной реконструкцией либо перепланировкой, когда нужно определить, совместимы ли предполагаемые работы с показателями технического состояния здания или сооружения;
• сделкой купли-продажи, при которой покупатель желает получить достоверные данные о состоянии объекта, подтвержденные профессиональной экспертизой;
• проведением очередного этапа строительных работ (например, возобновлением работы после простоя, расконсервации стройки), когда нужно определить, нет ли критически значимых изменений в состоянии объекта, препятствующих дальнейшему ходу возведения;
• техногенным, природным инцидентом или иным фактором, которые могут говорить о рисках повреждений объекта и обусловить необходимость оценки его технического состояния;
• плановым осмотром и получением информации о состоянии объекта.

Результатом технического обследования является оформление профессионального заключения, в котором отражена оценка состояния различных элементов здания или сооружения, подтвержденная чертежами и расчетами. Заключение при этом содержит рекомендательный блок, в котором приводятся инструкции по поводу ликвидации обнаруженных дефектов и улучшению технического состояния объекта.

Заключение включается в состав более объемного документа — технического отчета, передаваемого заказчику услуги по техническому обследованию зданий и сооружений.

Этапы технического обследования

Основные этапы процедуры:

1. Подготовка к техническому обследованию.

Сотрудники организации, входящей в СРО, которые имеют необходимые допуски (инженеры, эксперты, специалисты по инженерным изысканиям), производят первичное ознакомление с объектом, изучают проектную и иные виды документации по нему. Запрашиваются сведения о ранее проведенных обследованиях (при их наличии), ремонтах, работах по перепланировке, реконструкции.

По итогам этапа утверждаются техническое задание, а также программа проведения работ, в которой отражаются цели и задачи процедуры.

2. Визуальное обследование здания или сооружения на предмет наличия дефектов с последующим их отражением в специальной карте.

Сведения о дефектах необходимым образом детализируются. Важно отразить в документации их месторасположение, ширину, длину, смещения и прочие сведения, нужные для определения рисков и последствий выявления дефектов, а также способов их устранения.

3. Проведение комплексного исследования прочности материалов здания — через проведение локальных испытаний на объекте либо лабораторным методом.
4. Оценка состояния фундамента, грунта — для выяснения прочностных их характеристик, влияющих на оценку технического состояния объекта.
5. Измерение характеристик воздушных сред, в которых эксплуатируется здание (температуры, влажности), а также воздействия внешних факторов, влияющих на техническое состояние (вибраций, шума, промышленных и иных техногенных агрессивных сред).
6. Обработка собранных данных и проведение расчетов по несущей способности различных конструкций.
7. Составление заключения, отражающего техническое состояние объекта.

В документе приводятся сведения о дефектах (и их причинах), а также о возможностях последующей эксплуатации здания или сооружения с учетом актуальных данных о его состоянии. Приводятся рекомендации по принятию мер, направленных на улучшение характеристик объекта.

Основная цель, с которой проводится обследование зданий и сооружений — установление категории состояния объекта (нормативное, работоспособное, аварийное), которое позволит его собственнику определиться с дальнейшими вариантами использования недвижимости.

Что делать с результатами технического обследования

Собственнику, получившему техническое заключение (отчет, включающий данную форму), необходимо:

1. Проверить комплектность документа, соответствие требованиям ГОСТ, юридическую подлинность.
2. Если выявленные дефекты мешают эксплуатации объекта, образуют дополнительные риски — распорядиться об ограничениях в его использовании.
3. Определить, какие срочные меры (с учетом рекомендаций, отраженных в заключении специалистов) нужно предпринять для устранения дефектов, которые выявило обследование.
4. Обеспечить проведение указанных мер, осуществив:
   • составление графика проведения работ по устранению дефектов;
   • разработку технического задания;
   • формирование бюджета под проведение работ;
   • согласование проводимых работ с контролирующими органами, если в этом будет необходимость.
5. Внести изменения в техническую документацию после проведения работ (обновляются техпаспорт, проектная, исполнительная документация).
6. Обеспечить наблюдение над состоянием объекта после проведения работ.
7. Принять решения по дальнейшему использованию объекта (включение в производство, или, наоборот, исключение из оборота, сдача в аренду, продажа) исходя из произведенных улучшений.

Также необходимо запланировать график проведения следующего технического обследования, которое может быть как плановым (не реже 1 раза в 10 лет в соответствии с ГОСТ 31937-2024), так и внеплановым (например, по истечении срока действия текущего заключения, который обычно составляет около 3 лет).

Обратившись к экспертам «МВК-Сервис», вы сможете заказать услугу по техническому обследованию любых типов объектов недвижимости. Наши специалисты предоставят вам подробную инструкцию по выполнению рекомендаций, приведенных в заключении о техническом обследовании и направленных на улучшение эксплуатационных характеристик здания. Мы содействуем проведению своевременных работ необходимого уровня качества, а также дальнейшему эффективному контролю над состоянием зданий и сооружений.