Согласование перепланировки хрущевки

Хрущевки строили как временное жилье, чтобы быстро решить жилищную проблему. Никто не задумывался об удобстве планировки. Тогда по сравнению с коммуналкой или общежитием любая отдельная квартира казалась хоромами.

Но у современных жителей городов изменились требования к комфорту, а хрущевки с их тесными кухнями и маленькими комнатами никуда не делись. Естественно, владельцы таких квартир хотят улучшить условия жизни с помощью перепланировки. Мы расскажем, как сделать это правильно.

Что нужно знать о перепланировке

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка — это любое изменение, которое требует корректировки технического паспорта квартиры. Постановление Госстроя РФ № 170 раскрывает картину более подробно. В п. 1.7.1 перечислены виды работ, которые признаются перепланировкой:

• Снос и изменение внутренних стен и дверных проемов;
• Устройство дополнительных санитарно-технических помещений — кухонь или санузлов;
• Увеличение площади комнат за счет кладовок или балконов;
• Отчуждение части общественного тамбура.

Перепланировка не должна ущемлять права других жителей многоквартирного дома или ухудшать условия их жизни. Но даже если этого не будет — такие действия в квартире нужно согласовывать с госорганами. В регионах этим занимаются местные власти, в Москве — жилищная инспекция. Помимо требований закона, есть две серьезных причины делать все официально.

Во-первых, перепланировка — это шумные работы, и раздраженные соседи могут начать жаловаться. В том числе и в орган по жилищному надзору, который вправе провести проверку и оштрафовать вас по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ на 2 000 – 2 500 рублей. Кроме того, жилинспекция выдаст предписание на устранение нарушений. Вы будете обязаны в установленный срок либо привести помещение в прежнее состояние, либо согласовать изменения.

Если вы этого не сделаете — инспекторы подадут в суд, который может принять решение об изъятии и продаже с торгов жилья на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, поэтому лучше все согласовать заранее.

Второй момент — продажа квартиры. Не узаконенная перепланировка снижает цену жилья в среднем на 20 %. А если покупатель обнаружит изменения позже — сделку признают несостоявшейся и вам придется вернуть деньги.

Как узаконить перепланировку

Порядок согласования перепланировки описан в ст. 26 ЖК РФ. В ч. 2 статьи перечислен список бумаг, которые предоставляются в госорган:

• Заявление, заполненное по форме, установленной Правительством РФ в постановлении № 266 от 28.04.2005;
• Если право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРН — нужен оригинал или нотариальную копию договора купли-продажи, дарения или долевого участия;
• Технический паспорт жилого помещения;
• Если дом — памятник архитектуры, предоставляется положительное решение органа по охране культурного наследия;
• Проект перепланировки. А если вы хотите присоединить к своей квартире часть тамбура — понадобится также разрешение общего собрания собственников МКД.

Бумаги подаются в орган, который уполномочен согласовывать перепланировку. В столице с 2020 года эта процедура переведена в электронный формат. Принести бумаги «живьем» больше нельзя. Заявление подается через официальный сайт мэра Москвы.

Все перечисленные пункты выполнить нетрудно, кроме последнего. Федеральное законодательство не предусматривает обязательных требований к проекту перепланировки и квалификации работников, которые его выполняют — так сказано в письме Минстроя России от 04.12.2017 N 44765-ХМ 02. Но у властей на местах может быть свое мнение. И вряд ли госорганы согласуют документацию, выполненную от руки на тетрадном листке. Поэтому, если вы сами не проектировщик, то лучше всего обратиться в профильную организацию.

Особенности хрущевок

Всего было 23 серии этих домов, плюс модификации. Хрущевки отличаются маленькими кухням и низкими потолками, в пределах 2,5 м. Зачастую присутствует совмещенный санузел, что неудобно для семьи из нескольких человек. Спальни обычно маленькие, не более 10 – 12 м2. Во многих домах есть кладовки или стенные шкафы площадью около 2 м2.

Но главная особенность хрущевок, которая дает «простор для творчества» — отсутствие внутри квартир несущих стен, на которые опираются плиты перекрытия. П. 1.7.2 постановления Госстроя № 170 запрещает перепланировку, которая ведет к снижению прочности несущих конструкций дома. Поэтому снос капитальной стены вам не согласуют — максимум, разрешат сделать проем. А вот с внутренними перегородками можно поступать по своему усмотрению.

Типовые планировочные решения

Квартиры на первых этажах хрущевок ценятся ниже других. Внизу подвал, нередко сырой, холодный, с мошками и крысами. Любой прохожий может заглянуть в окно, да и лестничная клетка на первом этаже, как правило, самая грязная.

Но с позиции перепланировки у первого этажа есть плюс — свобода действий. Дело в том, что п. 24 постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 об использовании жилых помещений запрещает размещать санузел или кухню над жилыми комнатами. Но если под вами никого нет — вас это не касается.

Вы можете:

• Снести стену между кухней и одной из комнат и сделать просторную кухню-гостиную;
• Поменять эти помещения местами. Но если ваш дом газифицирован, придется устанавливать электроплиту — перенос газовой в другое помещение не согласуют;
• Можно даже сделать ванную вместо спальни и поставить там джакузи. Во всяком случае, закон не запрещает. Хотя вряд ли кто-то захочет это делать.

В массе типовые варианты переделки квартир в хрущевках нацелены на увеличение площади санузла и кухни — тех помещений, которые в этих квартирах недопустимо малы. Иногда ради этого приходится чем-то пожертвовать — например, убрать прихожую. Или присоединить кладовку к одной из комнат.

Если вы житель столицы и у вас нет особых пожеланий, можно пойти по самому легкому пути. В Москве существует каталог типовых проектов перепланировки серийных домов, одобренных жилищной инспекцией. Из него можно выбрать подходящий вариант.

Такой проект все равно потребует отдельного обследования квартиры, теплотехнических и прочностных расчетов. Но вы заранее будете знать, что у органов не возникнет к вам претензий. Вы спокойно сделаете ремонт и будете жить в квартире с комфортной планировкой, которую выбрали сами.