Незаконная перепланировка квартиры все еще остается распространенным явлением в Москве. Вы можете скрывать это обстоятельство на протяжении многих лет, но при необходимости совершить любое действие с такой недвижимостью, у Вас возникнут серьезные сложности. Рассказываем можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и чем собственнику грозит отсутствие разрешения на перепланировку.
Снижение цен до 30.11
В случае затрагивания несущих конструкций в квартире, стоимость согласования рассчитывается индивидуально.
Согласно кодексу об административных нарушениях, за несогласованную перепланировку собственник должен оплатить штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Сумма небольшая, но главная сложность заключается в том, что для согласования придется собрать пакет документов, подтвердить безопасность выполненных работ, а в некоторых случаях – доказывать свою правоту через суд.
Изменения планировки должны быть отражены в техническом паспорте, но и без них можно оформить сделку купли-продажи, законом это не запрещено. Новый собственник может и сам узаконить перепланировку: оформить все необходимые документы, но ему придется оплатить штраф. Найти покупателя на такую недвижимость непросто, скорее всего, придется установить невысокую цену. Кроме того, покупатель сталкивается и с другими сложностями:
Рассказываем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
У покупателя есть полная сумма, он самостоятельно принимает решение о возможности приобретения квартиры и берет все риски на себя. Согласно паспорту БТИ, он приобретает квартиру без перепланировки, а значит, во время переоформления документов о праве собственности ему придется самостоятельно получить заключение о безопасности перепланировки и провести процедуру узаконивания.
В чем риски? Новому собственнику придется самостоятельно оплачивать экспертизу, оформление нового технического паспорта, а иногда и судебные издержки. Поэтому недвижимость с неузаконенной перепланировкой стоит дешевле, чем квартиры с полным пакетом необходимых документов.
Другая сложность в том, что рассчитывать приходится только на добросовестность и честность прежнего хозяина. В случае, если работы относятся к категории запрещенных, узаконивание перепланировки будет невозможным, новому владельцу придется не только оплачивать штраф, но и возвращать квартире ее первоначальный вид.
Подтвердить возможность узаконивания такой недвижимости в будущем можно только при наличии заключения о допустимости выполненных работ.
У будущего собственника нет всей суммы, и он планирует совершить покупку с ипотечным кредитом. В таком случае решение о приобретении квартиры будет зависеть не только от желания покупателя, но и решения банка и оценочной компании. Финансовым структурам важно, чтобы квартира не потеряла в стоимости, поэтому в ипотечном кредите будет пункт, обязывающий собственника узаконить выполненную перепланировку.
Если о несоответствии планировки стало известно уже после заключения сделки (и такое бывает), есть риск того, что договор будет расторгнут как недействительный. Поэтому не стоит пытаться скрыть наличие перепланировки от покупателя или банка. Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать настоящим квестом, особенно, если потенциальный покупатель хорошо ориентируется в законодательстве и осознает риски.
Проблемы с продажей могут возникнуть в случае, когда нарушения уже зафиксированы красными линиями на плане БТИ, а информация передана в кадастр. Зарегистрировать сделку не получится до тех пор, пока собственник квартиры не узаконит перепланировку.
Кроме того, существует перечень работ, запрещенных на законодательном уровне. К ним относятся перепланировки, которые:
К категории подобных работ относят: объединение лоджии с жилой комнатой, снос несущей стены, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой в однокомнатной квартире, перенос мокрых зон на жилую часть квартиры и т.д. Узнать больше о допустимых и запрещенных работах Вы можете на консультации у нашего специалиста.
Стандартная процедура предполагает получение разрешения до ремонтно-строительных работ. Собственник заказывает проект перепланировки и вместе с другими обязательными документами передает его на рассмотрение Жилищной инспекции, после чего проводит ремонт, получает акт о выполненной перепланировке и новый технический паспорт.
Если по каким-то причинам работы были выполнены до получения разрешения, но о них еще никому не известно - процедуру проводят задним числом, в остальных случаях согласование проводится в судебном порядке.
Хотите продать или приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Наши специалисты помогут провести сделку - проведут осмотр объекта и подготовят техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ, а также помогут согласовать проблемную недвижимость в судебном порядке. В зависимости от каждого конкретного случая процедура займет от нескольких месяцев до полугода. Процедура узаконивания будет одинаковой как для продавца, так и для покупателя.
Незаконная перепланировка обязательно “всплывет” при продаже квартиры. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Да, можно. Закон не запрещает подобные сделки. Однако, желающих приобрести такую недвижимость найдется немного. Проще всего провести сделку в случае, когда у потенциального покупателя имеется на руках вся сумма. Вы можете сделать ему скидку с условием, что он самостоятельно оформит необходимые документы. В случае с ипотекой гораздо больше сложностей. Не каждый банк готов выдать кредит на покупку квартиры с незаконной перепланировкой.
Кажется, что основные риски несет покупатель, которому придется проходить процедуру согласования. В целом, это так, но и продавец рискует вовсе не продать квартиру. По этой причине лучшим решением станет узаконивание до проведения сделки купли-продажи — это упростит весь процесс и позволит установить высокую рыночную цену. Мы поможем пройти процедуру узаконивания и получить новый техпаспорт, который Вы сможете спокойно передать новому собственнику вместе с ключами от квартиры.
Остались вопросы? Будем рады ответить на них в рамках индивидуальной консультации.