Приемка квартир в Москве

Приемка может быть осуществлена в отношении разных типов жилой недвижимости. Цели данной процедуры и особенности ее проведения в конкретных случаях могут значительно отличаться. Защита прав и интересов собственника объекта недвижимости по итогам приемки возможна при условии качественного документирования нарушений со ссылками на действующие стандарты.

В каких случаях организуется приемка квартиры

Приемка — процедура проверки недвижимости перед подписанием акта приема-передачи, заключением сделки с соответствующим объектом или совершением иных законных действий (например, оформлением разрешительной документации). Приемку могут проходить:

1. Квартиры в новостройке

В рамках приемки квартира проверяется на наличие дефектов в материалах постройки и отделки, нарушений функционирования инженерных сетей. На основе результатов процедуры инвесторы могут:

• обязать застройщика устранить нарушения за его счет;
• заказать ремонтные работы самостоятельно, а затем истребовать возмещение затрат;
• сделать скидку по договору.

Высокая стоимость услуг по ремонту в Москве может обусловить существенное снижение номинальной цены квартиры по ДДУ в качестве компенсации.

2. Вторичная недвижимость

Как правило, целью приемки в данном сегменте является определение технического состояния стен и перегородок, коммуникаций, а также оценка качества прокладывания инженерных сетей. При наличии проблем покупатель на вторичке может потребовать, чтобы была уменьшена цена на объект, или же, чтобы нарушения были, опять же, устранены за счет продавца.

3. Объекты, построенные по реновации

Предметом проверки здесь становится соответствие квартиры установленным требованиям — например, в отношении того, насколько качественно был проведен первичный ремонт. Также оценивается функционирование инженерных систем, безопасность электропроводки. Москва — город, в котором реновация приняла огромные масштабы, и застройщикам не всегда удается справляться с темпами строительства при соблюдении должного уровня качества работ.

4. Квартиры после капремонта

В данном сегменте проверяется соответствие работ, проведенных подрядчиком, содержанию сметы и действующим нормативам. Успешное прохождение приемки является условием перечисления подрядчику полной оплаты за услуги.

5. Квартиры после перепланировки

Здесь проверка проводится в целях установления факта соответствия работ тем, что были отражены в проекте, который согласовывался с контролирующим органом. Успешная приемка квартиры образует основание для оформления акта о ее завершении и внесения изменений в ЕГРН.

Каждый случай приемки имеет особенности.

Квартира в новостройке: как проводится приемка

В ходе приемки нового объекта недвижимости основное внимание уделяется проверке:

• площади и структуры помещений в квартире тем характеристикам, что отражены в ДДУ;
• стен (на предмет вертикальности, ровности);
• стеклопакетов (на герметичность, повреждения поверхности);
• инженерных сетей (качество тяги, эффективность радиаторов, безопасность розеток);
• качества первичной отделки.

Итоги приемки фиксируются в акте (дефектной ведомости). На его основании могут быть предъявлены претензии застойщику.

Приемка вторичного жилья

Проверяются:

• стыки между стенами в квартире, перекрытиями (на наличие трещин, участков концентрации грибков);
• соответствие структуры помещения действующему техническому плану (если расхождения есть, то была незаконная перепланировка);
• состояние труб, сантехники, электропроводки, вентиляции;
• теплотехнические характеристики жилья на различных его участках.

Итоги проверки также фиксируются в акте. Его можно предъявить продавцу, чтобы убедить провести нужные улучшения на объекте за его счет либо сделать скидку.

Приемка объектов по реновации

В первую очередь, проверяются:

• качество материалов (обоев, ламината, натяжных потолков), использованных при ремонте;
• надежность сантехники, соединений с трубами;
• подвижность межкомнатных дверей, а также вертикальность дверных коробок;
• исправность предустановленных приборов (при наличии) — например, газовой плиты, вытяжки.

Результаты проверки фиксируются в акте, и на его основании возможно обращение к застройщику с требованием по устранению нарушений. Реновация предусматривает не только предоставление жителю столицы равнозначного жилья взамен старого, но также обеспечение необходимого уровня качества постройки.

Приемка по капремонту

Проверяются:

• соответствие фактических результатов работ заявленному перечню;
• соответствие объема использованных материалов тем, что отражены в смете;
• эффективность и стабильность работы инженерных систем под реальной нагрузкой;
• стены, перекрытия на качество стыков;
• качество отделки.

В случае выявления нарушений составляется акт о выявлении недостатков (дефектов, несоответствий). На его основании заказчик направляет подрядчику требования об устранении выявленных проблем.

Приемка при перепланировке

По факту проведения работ проверяются:

• расположение элементов конструкции помещения на соответствие тем данным, что отражены в чертежах по проекту;
• изменения в площади санузла, кухни (которые не должны в итоге располагаться над жилыми помещениями соседей);
• качество усиления проемов (если были работы с несущими конструкциями);
• соблюдение требований по обустройству коммуникаций (например, в части целостности вентиляционных коробов, которые при перепланировке запрещается демонтировать).

В случае, если квартира не пройдет приемку, то контролирующий орган откажет в согласовании или подписании акта о завершении перепланировки, пока несоответствия не будут устранены.

Как правильно провести приемку квартиры?

Во всех указанных случаях важно провести проверку:

• используя точное, откалиброванное в установленном порядке оборудование (тепловизоры, анемометры, лазерные дальномеры и уровни, тестеры);
• осуществляя детальное документирование итогов процедуры с использованием актуальных бланков и юридически корректных формулировок;
• учитывая положения действующих стандартов (СНиП, ГОСТ).

При соблюдении этих правил акт приемки (дефектная ведомость) будет обладать всеми необходимыми признаками достоверности и обоснованности. Качественно подготовленный документ, отражающий приемки, повысит шансы на успешную защиту прав и интересов собственника недвижимости или заказчика услуг по ремонту.

Выявление нарушений в части соблюдения стандартов является одним из главных условий предъявления обоснованных претензий к поставщику услуг (или иному участнику правоотношений в сфере недвижимости, который несет обязанности по приведению объекта в соответствие нормативным требованиям). Отсылки на стандарты, которые корректно отражены в актах приемки, являются критерием выстраивания юридически грамотной позиции в спорах с подрядчиками и поставщиками услуг в сфере строительства.

Важно, чтобы в составлении документации, отражающей оценку объекта, принимали участие квалифицированные эксперты. Опыт практического участия специалистов во взаимодействии с застройщиками и контролирующими органами поможет выработать инвестору грамотную, подкрепленную нужной доказательной базой правовую позицию.

Обратившись к экспертам «МВК-Сервис», вы можете заказать услугу по обеспечению приемки объекта недвижимости с учетом конкретной цели ее проведения. Помощь специалистов нашей компании поможет подготовить качественную документальную базу, отражающую состояние объекта недвижимости. Мы оперативно предоставим консультацию на предмет того, сколько стоит услуга, и в какие сроки она может быть оказана.