Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Юристы различают несколько видов нежелательных обременений квартир. Одним и самых распространенных является продажа квартиры с перепланировкой без согласования в соответствующих организациях. По данным независимых аналитиков рынка недвижимости Москвы, в городе примерно 21% сделок по купле-продаже совершается с нарушениями.

Действующим законодательством такие строительные работы не являются ограничением при продаже квартиры, но на практике Росреестр считывает их причиной отказа в регистрации перехода права собственности. Конечно, если имеются официальные доказательства БТИ несогласованных мероприятий.

Риски при покупке квартиры с перепланировками без согласования

При совершении юридически нечистых сделок рискуют обе стороны, как покупатель, так и продавец. Это может быть собственник жилья или риэлтор профессиональной компании. Продавец имеет следующие риски, следует их учесть перед тем, как продать квартиру с перепланировкой без согласования.

1. Может быть уличен в недобросовестности еще на стадии обсуждения условий договора. Покупатель в лучшем случае просто прекратит все отношения, в худшем случае обратится к руководителям риэлтерской компании с письменной жалобой на недобросовестное поведение ее сотрудника. Или оставит свои негативные отзывы на соответствующих страницах сайтов.
2. Если обман обнаружился сразу после заключения сделки, то новый владелец квартиры может подать на недобросовестного продавца исковое заявление в суд, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой будет отменена. С хорошим адвокатом есть большая вероятность добиться положительного решения и взыскать с виновного все потери.
3. Если покупатель не сумел быстро выявить обман, то он может обратиться за помощью к частным юридическим компаниям или сыскным агентствам для поиска справедливости. Как правило, найденные обманщики соглашаются в добровольном порядке компенсировать материальные и моральные потери.

Самый плохой вариант купли квартиры с перепланировками без согласования – проблема обнаруживается через много лет. Главная причина проблемы – невозможность официально зарегистрировать жилье для его последующей продажи или передачи по наследству. Бывают ситуации, когда владелец желает легально получить разрешение на планируемые перепланировки, а во время обследования помещений представителями власти выявляются ранее сделанные строительные мероприятия без разрешения. В таких ситуациях все материальные потери ложатся на последнего владельца жилья.

Малореальная продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку. Абсолютное большинство банков не выдают ипотечные кредиты на приобретение квартир с незаконными перепланировками. В виде исключения деньги можно взять, но договор кредитования имеет дополнительные жесткие условия по легализации всех перепланировок в конкретные сроки. При их нарушении соглашение расторгается, на заемщика налагаются большие штрафы.

Способы продажи проблемных квартир

Профессиональные аналитики рынка и опытные риелторы настоятельно советуют не пытаться скрывать проблему. Такие действия могут иметь как краткосрочные, так и долгосрочные негативные последствия. Что рекомендуется делать в этих случаях?

1. Открыто рассказать потенциальному покупателю об объеме и характере перепланировок, на месте показать все нюансы. Уведомить о причинах отсутствия необходимых документов. Главное убедить, что работы не расположены в зоне критических нарушений государственных нормативных актов. Узнать, можно ли их оформить официально или придется сносить и возвращать объект в прежнее состояние.
2. Перед тем как заключить договор купли/продажи квартиры с перепланировкой, обсудить примерную стоимость официальной легализации работ. Принимать во внимание следует не только сметную стоимость строительно-монтажных работ, но и возможные штрафные санкции. Обязательно надо делать скидку цены квартиры на моральный ущерб.
3. После согласования обязанностей, прав и ответственности сторон рекомендуется подписать отдельный договор и заверить его нотариально положенным образом. В документации на регистрацию смены собственника МФЦ желательно не указывать проблему. Несмотря на то, что такие нарушения по закону не являются основанием для запрета регистрации нового владельца собственности, некоторые сотрудники отклоняют просьбу. Доказать потом в суде неправомерность их действий очень сложно.

Надо иметь в виду, что продажа квартиры с незаконной перепланировкой оказывает негативное влияние на их реальную стоимость. Намного выгоднее разрешения получать своевременно и самостоятельно.

Когда невозможно узаконить перепланировку

Не всегда обращение в соответствующие организации Москвы с просьбами об официальном оформлении перепланировки дает положительные результаты. Какие обстоятельства служат законными причинами для отказа и принятия мер по принудительному устранению нарушений?

1. Кухня, ванная или туалетная комната изменили свое проектное расположение. Под ними на нижнем этаже расположены жилые комнаты. В виде исключения такие перепланировки допускаются на первом этаже здания.
2. В квартире с газовым котлом для ванной и газовыми плитами на кухне демонтированы дверные полотна. Они выполняют функцию дополнительной защиты жилых комнат от газа, а не только элементы декора. Исключение – квартира полностью отключена от газовых магистралей.
3. Несущие перегородки потеряли проектную устойчивость к динамическим и статическим нагрузкам. Причина – дополнительные проемы, изменения толщины и т. д.
4. Полный или частичный демонтаж несущих перегородок и стен, строительство межкомнатных перегородок над общедомовыми инженерными коммуникациями или деревянными перекрытиями строений в Московской области.

Во всех других ситуациях существуют законные методы оформления комплекта разрешительных документов уже по факту сделанной перепланировки. Специалисты нашей компании умеют решать такие сложные задачи, продажа квартиры с несогласованной перепланировкой совершится в правовом поле. Они отлично знают действующие законодательные акты, отраслевые постановления и решения местных органов управления и помогут вам узаконить перепланировку.