Перепланировка регулируется федеральным и региональным законодательством. Рассмотрим, как ее осуществить, когда квартира — на последнем этаже.
Перепланировка — это (п. 2 ст. 25 ЖК РФ):
Результаты перепланировки фиксируются в ЕГРН (государственном кадастре).
Следует отличать перепланировку от переустройства — являющегося размещением, заменой либо перемещением инженерных сетей, оборудования (п. 1 ст. 25 Кодекса). Также нужно учитывать, что в отношении нежилых объектов (за пределами жилых МКД) перепланировка не предусмотрена — возможны реконструкция, капремонт. Но если перепланируется нежилое помещение в МКД, то работы должны проводиться по тем же правилам, что и в случае с квартирами (определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012).
Что можно при перепланировке на последнем этаже? Перечни типовых разрешенных работ по перепланировке утверждаются региональными нормативами. В Москве это постановление от 25.10.2011 № 508-ПП, и к числу разрешенных работ оно относит (п. 2.2):
Также выделяются работы, связанные с использованием части общего имущества многоквартирного дома, например (п. 3 постановления № 508-ПП):
То, какие перепланировки можно делать на последнем этаже, определяется, в целом, теми же нормативами, что действуют в отношении работ на нижестоящих этажах. При этом, любые изменения должны производиться с учетом ограничений на перепланировку, установленных различными правовыми актами.
Можно говорить о том, что для последних этажей таких ограничений меньше. Так, например:
В целом, не считая отмеченных особенностей, перепланировка на верхних этажах МКД не отличается от процедуры, проводимой на любом другом. Важно при этом опираться на актуальные нормы закона.
Условимся, что наша квартира — столичная. Нормативная база, в основе которой — положения ЖК РФ, в этом случае дополнится постановлением № 508-ПП, который регламентирует проводимые работы — в том числе, определяет, какую перепланировку можно делать на последнем этаже.
ЖК РФ и постановление № 508-ПП по общему правилу требуют согласования перепланировки с регулирующими органами (в столице — с Мосжилинспекцией). Такое согласование может быть произведено как перед проведением перепланировочных работ, так и после.
Можно ли делать перепланировку на последнем этаже без разрешения регулятора? И это тоже в некоторых случаях возможно. Рассмотрим процесс согласования (и условия, когда его можно избежать) подробнее.
Итак, первый вариант — согласование перепланировки до ее фактического осуществления. Необходимо:
1. Собрать документы на получение разрешения.
Понадобятся (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Регламента по постановлению № 508-ПП):
Важно! Указанный проект должен соответствовать критериям, что отражены в приложении № 3 к постановлению № 508-ПП. Одна из ключевых частей документа — выводы проектной организации о том, возможно ли (допустимо ли) провести работы в рамках перепланировки (п. 1.2.1.6). К документу обязательно прилагается заключение о возможности проведения указанных работ (п. 1.2.3).
Если дом является объектом культурного насления, также понадобится дополнительный документ — заключение Департамента культурного наследия города Москвы о возможности перепланировки (п. 2.5.1.2.5). Полный список таких объектов доступен на сайте Правительства столицы.
Отметим, что если нужно делать перепланировку в панельном доме на последнем этаже — не стоит игнорировать данный список, так как в него могут включаться даже типовые МКД.
2. Передать документы регулятору.
В течение 20 дней (а если требуется заключение Департамента культурного наследия — 30 дней) чиновники выдадут разрешение на проведение работ.
Либо — откажут на основании положений п. 2.10.1.1 Регламента. Например, если состав документов неполный, или если проект перепланировки на последнем этаже панельного дома не соответствует нормативным требованиям.
Решение будет действовать 18 месяцев с момента выдачи.
3. Провести работы по перепланировке на основании проекта.
Важно в ходе их проведения вести журнал производства работ — по правилам, указанным в приложении № 4 к постановлению № 508-ПП.
4. Получить от Мосжилинспекции акт о завершении работ.
В этих целях регулятору передается уведомление о завершении работ, а также технический план по перепланированному объекту (п. 1 ст. 28 ЖК РФ). План должен соответствовать требованиям, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).
Акт выдадут в течение 10 рабочих дней — если не будет оснований для отказа (п. 2.7.1.3 Регламента). Одно из возможных оснований — несоответствие фактически проведенных работ проекту (п. 2.10.1.2.2).
Столичные законодатели также предоставляют возможность сразу провести перепланировку, и согласовать ее по факту завершения работ. Для этого потребуется подготовить (п. 16 Требований по постановлению № 508-ПП):
1. Техническое заключение о соответствии проведенных работ нормам безопасности.
Данный документ должен быть оформлен проектной компанией, которая входит в саморегулируемое объединение.
2. Документ о праве собственности на квартиру.
3. Технический паспорт.
Указанные документы направляются регулятору — опять же, в целях оформления акта о завершении перепланировки. Данный акт не выдадут, если ее проведение требовало предварительного проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (п. 17).
Если оснований для невыдачи акта нет, он будет оформлен в течение 30 рабочих дней (п. 2.7.1.4 Регламента). Одно из типичных оснований для отказа — несоответствие проведенных работ техзаключению (п. 2.10.1.3.4).
Работы по перепланировке столичной квартиры согласовывать в принципе не требуется, если (п. 19, 19.4 Требований):
Вместе с тем, как и в случаях, рассмотренных выше, потребуется составление акта (п. 19.1 Требований). Чтобы его получить, в Мосжилинспекцию понадобится передать документы на владение квартирой, техпаспорт, а также указанный эскиз.
Завершающий шаг в легализации перепланировки — внесение изменений в ЕГРН.
Регулятор (в данном случае, Мосжилинспекция) после утверждения акта о перепланировке самостоятельно передает в Росреестр заявление об отражении результатов проведения работ в кадастровом учете. В этих целях предусматривается использование сведений по техническому плану — который, как мы уже знаем, предоставляется инспекторам до утверждения акта. От собственника квартиры в МКД не требуется производить тех или иных действий для изменения данных в ЕГРН.