Многие собственники квартир стремятся произвести объединение лоджии с комнатой, чтобы сделать жилье более комфортным. Такие работы необходимо согласовывать с органами власти. Рассмотрим, в каком порядке решается данная задача.
В соответствии с п. 4.2.4.9 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170 запрещено использование лоджий не по назначению. А п. 9.18 Требований по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2022 № 508-ПП запрещает в рамках перепланировки объединение лоджии с внутренним помещением (в том числе включение площади лоджии в общую площадь). Поэтому, можно говорить о том, что законодательство объединение лоджии с комнатой не разрешает.
Теоретически соответствующее объединение возможно в ходе реконструкции (как следует из письма Минстроя России от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04). Но на практике данная процедура трудноосуществима, поскольку требует оформления разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию, а также получения согласия со стороны всех собственников помещений в доме. Законом предусмотрены довольно сложные механизмы получения указанных документов. Не исключено, что придется защищать право на проведение работ по реконструкции через суд.
Но есть компромисс: произвести не объединение лоджии с жилым помещением, а обустройство более широкого входа на нее в сравнении с имеющимся. Это позволит фактически использовать лоджию как часть жилой площади, не нарушая требований по законодательству.
Одновременно можно провести работы:
Указанные действия — по расширению проема и обустройству лоджии, в свою очередь, вполне можно согласовать как частный случай перепланировки. При этом, рассматривая данный вариант, следует учитывать ряд требований к проведению работ.
Прежде всего, нужно знать, что:
Минимальная ширина простенка в таких случаях — 1,2 метра (СП 1.13130.2020). Допускается, чтобы он был прозрачным — однако, в этом случае он должен быть в виде огнезащитного стеклопакета.
Так, в столичных панельных домах, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, подоконные блоки используются для защиты конструкции дома. Следовательно, согласовать перепланировку, предусматривающую удаление такого блока, с Мосжилинспекций будет затруднительно. Скорее всего, придется ограничиться только расширением входа, но это хотя бы частично присоединит лоджию к комнате.
Другой нюанс — в случае сноса подоконного блока, вполне вероятно, придется переносить с него радиатор. Разместить его можно только в комнате, на лоджии — запрещено (п. 9.7 Требований по постановлению № 508-ПП, п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Проект перепланировки должен учитывать необходимость проведения таких работ.
Во многих регионах принято правило, по которому удаление подоконного блока в рамках перепланировки не согласуется — в силу признания частью общедомового имущества по ст. 36 ЖК РФ. Судебная практика по данному вопросу не всегда на стороне собственников, инициирующих перепланировку.
Это обусловит проведение дополнительных процедур согласования проекта перепланировки по таким элементам. Есть при этом требование к разработчику проекта перепланировки: если затрагиваются несущие конструкции, то документ должна разработать та организация, что является автором проекта дома. Или та, которую назначит регулятор (п. 1.2.3.5 Требований по постановлению № 508-ПП).
Рассмотрим теперь, как осуществляется согласование расширения входа — как законного способа фактического присоединения лоджии к комнате (с возможным удалением подоконного блока в комнате) с учетом норм законодательства.
Прежде всего, нужно учитывать, что расширение доступа к лоджии не относится к числу работ, которые можно согласовать по упрощенной схеме (то есть, на основании п. 3.1 Требований по постановлению № 508-ПП). Взаимодействие с регулятором (условимся, что это будет Мосжилинспекция) будет по стандартной схеме, предусматривающей следующие этапы:
Основные из них — документ на право собственности (или доверенность от владельца, если заявителем выступает другое лицо), техпаспорт, а также проект перепланировки.
Важно! В проекте должна быть приведена позиция проектной организации, что запланированные работы проводить можно (п. 1.2.1.6 Требований по постановлению № 508-ПП).
Проект необходимо дополнить заключением, отражающим технические характеристики несущих элементов МКД. Его оформляет проектная организация, являющаяся членом СРО. Не забываем, что при затрагивании несущих конструкций проект должен быть разработан организацией-автором проекта МКД (или иной, что одобрена МЖИ). Нужно учитывать, что изменение формы проемов лоджий не должно затрагивать архитектурный облик дома (п. 2.2.14 Требований).
Важно! Если перепланировка производится по типовому проекту, то регулятору предоставляются его реквизиты — серия, номер, а отдельный проект не нужен. При этом, конфигурация жилого объекта должна соответствовать той, что отражена в типовом проекте. Работы, запланированные к проведению, не должны противоречить типовому проекту в части демонтажа подоконных блоков в комнате (п. 21 Требований по постановлению № 508-ПП).
Она будет рассмотрена в пределах 20 дней. За это время Мосжилинспекция также должна обследовать место перепланировки. Если не найдет нарушений — будет выдано согласование на проведение работ (п. 2.10.1.1 Регламента). Данный документ можно использовать в течение полутора лет.
Указанный алгоритм предусматривает согласование перепланировки до проведения работ, и их выполнение на основе разрешения, выданного регулятором. Но в определенных случаях можно юридически оформить уже проведенные работы по присоединению лоджии к комнате — если речь идет о расширении входа (и проведении иных допустимых работ) в порядке перепланировки.
В этих целях необходимо (п. 16 Требований по постановению № 508-ПП):
В течение 30 дней обращение будет рассмотрено регулятором. Если не будет нарушений, МЖИ оформит акт о завершении перепланировки.
На основании акта Росреестр (куда МЖИ сама подаст нужные сведения) внесет корректировки по жилому помещению в ЕГРН. Фактическое присоединение лоджии к комнате посредством расширения входа (и проведения сопутствующих работ — по утеплению лоджии, удалению подоконного блока, если они предусмотрены проектом) будет считаться узаконенным. Перепланировка призается завершенной со дня внесения в ЕГРН актуальных данных.