Незаконная перепланировка квартиры

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, незаконная перепланировка квартиры — это строительные и сантехнические мероприятия, в результате которых затрагиваются важные архитектурные элементы и конструкции, инженерные сети и общедомовые коммуникации. На такие работы необходимо получать разрешения и отражать в планах помещений учетно-технической документации БТИ.

Общефедеральный закон разрешает органам местного управления вносить дополнения и уточнения в список, но они не должны затрагивать несущих нагруженных элементов. Правительство Москвы воспользовалось предоставленными возможностями и приняло специальное Постановление №508-ПП, с учетом изменившихся условий в него были внесены изменения и дополнения Постановлением № 1335 от 19 августа 2020 года. Документ имеет подробный перечень работ, разрешенных или запрещенных во время ремонта квартир.

Какие виды работ необходимо согласовывать

На федеральном уровне в настоящее время не принят законодательный акт с полным перечнем, какие перепланировки в квартире незаконны. В ст. 14 ЖК РФ указывается, что решение таких вопросов относится к компетенции органов местного управления. В настоящее время с учетом действующих Постановлений правительства и органов местного самоуправления незаконными перепланировками квартиры считаются следующие действия. Что является незаконной перепланировкой квартиры?

1. Изменение площади отдельных комнат за счет переноса межкомнатных перегородок. Особенно большие проблемы будут после переноса ванных комнат, кухонь и душевых, обустройство новых перегородок без учета архитектурных и конструктивных особенностей здания.
2. Нарушения целостности или конфигурации несущих стен. Категорически запрещается пробивка новых оконных и дверных проемов, увеличение их площади и изменение геометрии.
3. Использование технических и иных помещений общего пользования в личных целях. Проделывание проходов в неустановленных местах, переоборудование тамбуров под потребности отдельных жильцов в ущерб правам других и т. д.
4. Изменение схемы и технических характеристик общедомовых инженерных коммуникаций и сетей.

Чаще всего перепланировка жилых помещений делается одновременно с переустройством коммуникаций. В связи с этим конкретные последствия могут предусмотреть только специалисты со специальным образованием.

Наказания за незаконную перепланировку

Возможные последствия незаконных перепланировок и переустройств помещений прописаны в ЖК РФ (глава 4, статья 29.). Решением суда перепланировки могут быть сохранены только в том случае, если они не создают угрозу жизни другим проживающим, не ухудшают несущие характеристики нагруженных элементов и не ограничивают законные интересы третьих лиц.

Во всех остальных ситуациях собственники или арендаторы помещения обязаны в разумные сроки и за свой счет привести помещения в прежнее состояние. Порядок и время устанавливает орган, дающий официальные разрешения. Если такие требования не будут выполнены, то в судебные органы подается исковое заявление. Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, какое постановление может принять суд?

1. Объявить открытые публичные торги о продаже помещения, собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом предполагаемых расходов на исполнение судебного решения по возвращении помещений. Обязанности приведения их в требуемое состояние возлагаются на новых собственников.
2. Расторгнуть договор аренды или найма жилого помещения фонда социального пользования. Обязанность по приведению помещений в прежнее состояние возлагается на наймодателя.
3. Наложение административного штрафа, размер зависит от принесенного ущерба и определяется с учетом акта обследования помещения представителями уполномоченных организаций. Уплата штрафа не решат вопрос, можно ли продать такую квартиру.

Юристы отмечают существующих коллизиях между различными подзаконными актами и постановлениями. К примеру, в ст. 253 ГК РФ самовольное переустройство или перепланировка не относится к случаям обоснованного лишения права собственности. Есть и другие факты нестыковок законов с подзаконными актами.

Способы легализации работ

Недвижимость с незаконными перепланировками и или переустройствами сложно продавать, на них невозможно официально оформить право собственности, получить ипотеку и т. д. Для снятия всех юридических обременений необходимо работы узаконить, что делать в общих случаях?

1. Ознакомиться с проектным планом жилых помещений и их фактическим состоянием. Выполнить замеры перегородок, нарисовать эскиз всех помещений с указанием размеров. Самостоятельно проанализировать возможность легализации.
2. Обратиться в специальные компании для получения технического заключения о безопасности и допустимости выполненных строительных и монтажных мероприятий. Подготовить полный пакет документов.
3. Пригласить на объект ответственного инспектора. После ревизии состояния помещений и изучения документов он оформляет акт о последствиях завершенной перепланировки.
4. Регистрация объекта в БТИ, внесение изменений в ЕГРН. На заключительном этапе владелец получает новый технический паспорт квартиры и свидетельство о регистрации права собственности.

Важно. Если в результате перепланировки и переустройства снизились эксплуатационные параметры зданий, ухудшилась безопасность и комфортность проживания или ограничились законные права других проживающих, то такие виды незаконной перепланировки квартиры официально узаконить невозможно. Новые конструкции должны быть демонтированы, помещения приведены в первоначальное состояние согласно существующему проекту.

Действующая редакция ЖК РФ от 30.12.2021, многочисленные подзаконные акты, приказы Госстроя РФ, Постановления Правительства РФ, Постановления Госкомитета по жилищно-коммунальному комплексу, обязательные решения арбитражных судов значительно усложняют процесс принятия правильного решения. У нас работают высокопрофессиональные сотрудники, могущие оформить незаконную перепланировку квартиры в правовом поле.