Что происходит с переводами квартир на первых этажах в нежилые помещения

Спрос на услугу по переводу жилых помещений в нежилые в Москве сохраняется в стабильном состоянии — районы с малоразвитой инфраструктурой продолжают нуждаться в магазинах шаговой доступности, салонах связи, аптеках, отделениях бытовых услуг. В условиях объективного наличия социального заказа поставленные задачи не выполняются Департаментом Городского имущества в надлежащем качестве.

За 1,5 года ДГИ (2015-2016) было выдано менее 10 разрешений на перевод квартиры в нежилой фонд. Для сравнения в период с 2002 по 2014 годы выдавалось более 300 разрешений ежегодно.

У этого явления существует несколько причин, ответственность за которые лежит как на госструктурах, так и на третьих лицах.

Закручивание гаек — сложности работы с ДГИ

Во взаимодействии с ДГИ наблюдается целый ряд очевидных проблем:

• ужесточение порядка рассмотрения документов;
• отсутствие унифицированного и понятного нормативного акта, на который можно ориентироваться при подготовке документов;
• поверхностный анализ поданного пакета документов без учета всех ошибок, приводящий к многократным перепроверкам и отказам.

Педантично

По мнению экспертов рынка недвижимости и согласования перепланировок ДГИ под руководством В.В. Ефимова ужесточил порядок рассмотрения пакетов документов. На сегодня при анализе документов учитывается каждый малозначительный пункт всех применимых при переводах квартир в нежилые помещения законодательных актов, среди которых наиболее вескими являются:

• регулярно трансформирующийся Жилищный кодекс (2 дополнения только за 2015 год);
• положения Градостроительного кодекса;
• постановления правительства Москвы (508ПП, 692ПП).

Вышеуказанные акты завышают требования к оформлению документов, сопроводительным согласованиям, проектной документации и проведению собрания собственников дома и его оформлению.

Нечетко

В годы функционирования ДЖП существовал свод всех требований, согласно которым можно было оперативно без серьезных затруднений собрать необходимую документацию и подать ее к специалистам одного окна ДЖП на первичный контроль. Существующая на сегодня информация разбросана, не достаточно пояснена и не приведена в удобоваримую форму, с которой можно эффективно взаимодействовать.

Невнимательно

Каждая новая проверка документации выявляет новые, ранее не учтенные, недочеты. Список первоначальных требований к переформированию пакета документов в соответствии с законодательством не является исчерпывающим, что провоцирует многочисленные безуспешные попытки подачи документов.

Схема подачи бумаг на перевод квартир в нежилой фонд была дополнена посредником — многофункциональным центром предоставления государственных услуг (МФЦ), присутствие которого в этом алгоритме значительно усложнило и затянуло процесс оформления.

Как это работает:

1. вы подает документы в МФЦ (первичный контроль не осуществляется, комплектность документов не проверяется, как это было при подаче в службу единого окна ДГИ);
2. документы отправляются в департамент на проверку;
3. департамент выносит решение (при наличии явных недочетов донести документы не представляется возможным);
4. пакет снова отправляется в МФЦ;
5. заявитель получает решение (в подавляющем большинстве случаев отказ).

Срок рассмотрения документов увеличился с 20 до 48 дней, не учитывая срок пересылки документов из МФЦ в ДГИ и обратно.

Существование МФЦ оправдано в работе со многими государственными услугами, не требующими специальной квалификации при приеме документов, однако перевод квартир в нежилой фонд к таким услугам не относится.

Одобрение перевода квартиры от совета муниципальных депутатов района

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст.46) для устройства отдельного входа в помещение в многоквартирном доме придется получить одобрение не менее 67% всех жильцов на общем собрании собственников жилья. После проведения собрания необходимо сформировать полный комплект документов для ДГИ (до 2014 года достаточно было копии протокола собрания).

Даже в случае получения необходимого процента голосов может возникнуть проблема с оставшимися 33% жильцов, которые предпринимают действия, тормозящие процесс перевода и стимулирующие дополнительные споры и разбирательства. Этому способствует и нововведение регламента, согласно которому заявителю необходимо получить одобрение перевода квартиры от Совета муниципальных депутатов района.

Как это работает:

• ДГИ отправляет документы по каждому заявлению о переводе в Совет депутатов;
• Советом проводятся собрания для рассмотрения заявлений, на которые приглашаются заинтересованные жильцы (как правило, противники перевода);
• депутаты на основании негативной реакции жильцов воздерживаются от одобрения или возвращают документы с отказом во избежание конфликтов на избирательном участке.

Активность жильцов сводится к написанию писем во всевозможные инстанции и доказыванию неправомерности собрания. Это затягивает сроки перевода квартиры в нежилой фонд, поскольку на доказательство правильности собрания перед различными органами, депутатами, ДГИ, а порой и судом занимает много времени.

Переводы находятся под негласным запретом?

Предприниматели ввиду сложившейся ситуации пришли в выводу, что переводы жилой собственности в нежилую находятся под негласным запретом. Многие компании, помогающие собственникам со сбором и подачей документов в разные инстанции, перестали оказывать данные услуги в 2016 году.

Компании, которые занимались исключительно переводами, имеющие специализацию и хороший опыт, продолжают путем многократных корректировок, приводить документы в соответствие с требованиями ДГИ с уверенностью, что получат разрешение. В защиту своей позиции они указывают на следующие факты:

• законодательно переводы помещений разрешены;
• создан официальный орган, который принимает документы на перевод;
• в официальных заявлениях представители ДИГМ (Ефимов В.В., Щербаков И.А.) поясняют, что распоряжения будут выдаваться как только документы по объектам будут полностью соответствовать требованиям.

Рекомендации по разрешению конфликта интересов

В задачах ДГИ стоит гарантирование безопасности проведения работ по устройству отдельного входа и перепланировке здания. Именно в этой инстанции оценивается соответствие проекта строительным/инженерным нормам и архитектурному облику здания. Это должно исключать все волнения жильцов по поводу утери зданием конструктивной целостности.

Для улучшения сложившейся ситуации рекомендуется:

• ограничить влияние жильцов и совета депутатов на принятие решения о переводе;
• вернуть систему единого окна в ДГИ и первичную проверку документов для экономии времени;
• ослабить требования к сбору документов по несущественным бюрократическим фронтам, никак не затрагивающим вопросы безопасности переустройства помещения;
• сформировать единый понятный регламент по сбору и подаче всех бумаг.

Отказы по многочисленным заявкам в ДГИ показывают, что система работает не эффективно, а работа не выполняется в надлежащем качестве и объеме.

Однако, рассматривая ситуацию с положительной стороны, можно отметить желание специалистов ДГИ погрузиться в тему и привести в порядок рассмотрение документов в соответствие с действующим законодательством, правовыми актами и постановлениями. Такой подход позволит быть уверенным в том, что если распоряжения на перевод квартир будут получены заявителями, то в качестве их рассмотрения сомневаться не придется.

Остается надеяться, что процесс сбора, подачи, рассмотрения документов в ближайшем будущем станет более прозрачным, быстрым и эффективным, а процент разрешений увеличится до позапрошлогодней отметки с повышением качества услуги.