Новые правила перепланировки квартиры с 23 апреля 2025

Узаконивание перепланировки квартир в Москве осуществляется на основании постановления от 25.10.2011 № 508-ПП. Столичные власти в 2025 году внесли в данный норматив изменения. Постановлением от 18.02.2025 № 841-ПП (вступило в силу с 23.04.2025) введено большое количество новых правил.

Новые требования к проекту

Постановлением № 841-ПП изменены требования к проекту перепланировки в ситуации, когда он составляется при проведении работ с несущими конструкциями МКД (а также при демонтаже стеновых блоков или же работе с деревянными перекрытиями).

Теперь такой проект должен быть оформлен (п. 1.2.3.5 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП в новой редакции 2025 года):

• в проектной организации, являющейся автором проекта МКД;
• либо — в той организации, что выбрана Мосжилинспекцей.

Как было раньше (п. 1.2.3.4 в прежней редакции): требовалось заключение о техническом состоянии несущих конструкций, оформленное проектной организацией-автором проекта МКД. Обращение к той, что отобрана МЖИ, предусматривалось только при отсутствии сведений об авторе проекта. Непосредственно проект на новую планировку квартиры (независимо от того, где оформлялось заключение) мог заказываться в любой организации, имеющей допуск и членство в СРО. Согласование, таким образом, было проще.

Новые требования к документам

В список документов для оказания услуги добавлены (п. 2.5.1.1.2.5 и 2.5.1.2.6 обновленной в 2025 году редакции раздела 2.5 Приложения 2):

• технический план (соответствующий требованиям Закона от 13.06.2025 № 218-ФЗ);
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Как было раньше: указанные документы не требовались. Согласование, опять же, было проще. Новая норма на практике означает, что техплан понадобится составлять (и, соответственно, нести расходы по его оформлению) до момента приемки квартиры после перепланировки.

Кроме того, при подготовке документов по обновленному перечню теперь нужно учитывать, что:

• согласие собственников (если их несколько) на проведение перепланировки составляется в простой письменной форме — без обязательного нотариального удостоверения, и должно при этом отражать вид согласуемых работ (п. 2.5.1.1.1.6 в обновленной в 2025 году редакции);
• в аналогичной форме — предоставляется согласие арендодателя, если перепланировка ведется в арендуемой квартире.

В той же форме предоставляются согласия собственников (арендодателей) и на проведение работ, не включенных в перечни по п. 2 и 3 Требований (новый п. 2.5.1.1.2.7.4 раздела 2.5). То есть — тех, что не требуют предварительного согласования с МЖИ. Их узаконивание происходит в упрощенном виде, но требует соблюдения ряда предписаний. В апреле появился ряд новых требований — рассмотрим их далее.

Требования к «упрощеннному» плану

Установлены дополнительные требования к плану помещения и экспликации после перепланировки (п. 19.4.3) — которые составляются при проведении работ, не включенных в п. 2 и 3 Требований.

По новым правилам перепланировки соответствующие планы выполняются в масштабе либо с указанием размеров объектов. Поэтажный план — с экспликацией (при указании площади) либо с указанием размеров помещений. Поэтажный план — с экспликацией (с указанием площади объектов) до перепланировки должен соответствовать тому плану, который оформлен Росреестром или органом технического учета.

В редакции до апрельских изменений 2025 года: специальных требований к плану не было.

Расширение списка «упрощенных» работ

Приложение № 1 дополнено новыми пунктами 19.6 и 19.7.

В п. 19.6 содержится дополнительный перечень работ по перепланировке, что не относятся к включенным в п. 2 и 3 Требований. Теперь в упрощенном порядке можно узаконить:

• устройство, удаление ненесущих перегородок;
• устройство, заложение, перемещение проемов в ненесущих перегородок;
• устройство, удаление декоративных элементов, а именно — коробов (кроме вентиляционных, технических), обшивки стен, а также ниш;
• установку, перемещение, удаление инженерного, технологического оборудования, сантехники;
• установку, удаление дверных (оконных) заполнений;
• устройство, изменение структуры, удаление подиумов, ступеней, пандусов;
• заложение проектных проемов в стенах, являющихся несущими.

Важно! Все указанные виды работ по перепланировке квартир возможны, только если они не попадают под случаи, прямо предусмотренные п. 2 и 3 Требований.

Также допускается, что по итогам перепланировки, которая включала работы, указанные в новом п. 19.6, может быть изменена конфигурация смежного объекта (опять же, с поправкой на «запретные» случаи, поименованные в п. 2 и 3 Требований). Об этом сказано в новом п. 19.7.

Новая возможность, установленная п. 19.6 и 19.7, на практике означает, что, например, заложение проемов даже в несущих стенах правомерно узаконить на основании эскиза. Раньше узаконивание аналогичных работ требовало наличие проекта перепланировки, а также технического заключения.

Но нужно учитывать, что под новую норму 2025 года попадает только заложение проема. Обустройство нового в несущей стене по-прежнему потребует составления технического заключения — узаконить упрощенно такую перепланировку не получится.

Перепланировка по типовому проекту: что нового

Установлены новые требования на случай, если происходит согласование работ по перепланировке на основе типового проекта (п. 21 Приложения 1).

В указанном случае заявитель вместо проекта перепланировки предъявляет серию дома, а также номер типового проекта, а также направляет документы в МЖИ, чтобы произвести процедуру согласования перепланировки. Как следует из положений новой редакции п. 21, конфигурация квартиры должна полностью соответствовать конфигурации в типовом проекте.

Те работы по перепланировке, которые запланированы к выполнению, должны соответствовать данному проекту в части устройства проемов в стене, являющейся несущей (как и в части удаления подоконной части на балконе квартиры (либо лоджии), если оно производилось). При этом, проектная организация, чтобы согласовать проект, обязана обследовать квартиру на предмет возможности проведения тех работ по перепланировке, что определены на основе типового проекта.

Раньше: указанных требований по конфигурации, соответствию запланированных работ типовому проекту, а также обследованию помещения не было. Согласовать их было проще.

Уточнение техплана по перепланировке

Приложение 1 дополнено новым пунктом 26, в соответствии с которым после оформления акта о завершении перепланировки МЖИ в течение 5 рабочих дней направляет данный документ в Росреестр, дополнив его отмеченными выше:

• техпланом;
• квитанцией об уплате государственной пошлины.

И если Росреестр сообщит МЖИ о приостановлении регистрации прав, то Инспекция запросит у заявителя уточненные документы. Следует учитывать, что для узаконивания работ может потребоваться исправленный техплан.

Как было в нормативе до новой редакции 2025 года: указанный механизм не действовал, заявителю на практике приходилось самостоятельно направлять исправленный техплан в Росреестр.

Прочие изменения

К числу иных важных новшеств можно отнести:

1. Отмену запрета, установленного с 31.12.2023 года, на оформление акта о перепланировке квартиры, в результате которой изменился архитектурный облик МКД.

Раньше: запрет действовал (в 2024 году, и до вступления в силу постановления № 841-ПП) на основании п. 18 Приложения 1 — который, таким образом, утратил силу.

2. Исключение устройства или разборки подиумов, ступеней, пандусов из перечня по п. 2 Требований — то есть, из списка работ, которые необходимо проводить на основании проекта перепланировки квартиры.

В указанном списке (п. 2.2.8) остались только лестницы — по ним, чтобы узаконить работы, необходимо предоставить проект. В отношении подиумов, пандусов, ступеней, процедура согласования перепланировки теперь возможна на основании эскиза.

3. Признание утратившими силу п. 2.3.2, 2.10.4, Приложения 2 — который устанавливал правила получения документации по согласованию перепланировки квартир в бумажном виде (теперь — только в электронном).

Для чего вносились изменения?

Как следует из пояснительной записки к проекту постановления № 841-ПП, разработка новых правил перепланировки была обусловлена вступлением в силу в 2024 году поправок в ЖК РФ (которые внес Закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ).

Главные нововведения по Закону № 608-ФЗ:

1. Изменение определения понятия перепланировки — под ней теперь подразумевается:

• корректировка границ (площади) имеющегося помещения;
• формирование новых помещений (в том числе посредством присоединения смежного);
• изменение внутренней структуры помещений, которые входят в квартиру (как с изменением площади, так и без).

2. Уточнение перечня обязательных документов в целях согласования перепланировки квартир.

На федеральном уровне данный перечень по новому закону включает, в частности:

• уведомление о завершении перепланировки;
• технический план, квитанцию об оплате государственной пошлины — как раз те новые документы для согласования работ по постановлению № 841-ПП.

3. Определение критерия завершенности перепланировки.

По правилу, установленному в 2024 году, процедура считается завершенной после того, как сведения о ней отражены в ЕГРН. При этом, информацию для внесения изменений в такие сведения в Росреестр передают органы местного самоуправления, ответственные за согласование работ. Сам факт согласования перепланировки с контролирующим органом значения не имеет. Чтобы полностью узаконить перепланировку, нужно обеспечить корректное отражение данных о ней в ЕГРН.

Раньше, до поправок, принятых в 2024 году, ЖК РФ не увязывал напрямую признание факта завершения перепланировки и отражение актуальных данных в ЕГРН. Новым законом такая зависимость установлена. До тех пор, пока Реестр не изменен в соответствии с документацией по перепланировки, помещение нельзя полноценно использовать (например, для сдачи в аренду) в обновленном виде — даже при наличии документации для согласования перепланировки.

По мнению столичных властей, проект постановления № 841-ПП, принятого в 2025 году, был подготовлен в целях сокращения административных барьеров, а также упрощения подготовки документации в целях согласования перепланировки квартир. Правомерно говорить о том, что справедливая оценка результатов нововведений по согласованию работ возможна только на основе правоприменительной практики, которая будет формироваться в ближайшее время.